A mediados de la década del 2000, el paisaje urbano de Asunción distaba del actual. Tras años de escasa construcción en altura posteriores a la caída de la dictadura, la ciudad arrastraba un déficit de fondo de metros cuadrados corporativos y residenciales. Fue en ese contexto que Markus Amann, inversor austriaco radicado en Paraguay y uno de los pioneros del desarrollo inmobiliario en altura en el país, identificó una oportunidad poco explorada. 

Proveniente de Europa y con experiencia en inversión y gestión de proyectos, detectó en la capital paraguaya un mercado con demanda insatisfecha y baja competencia en el segmento corporativo. “Estábamos prácticamente construyendo la ciudad desde cero”, sostiene al recordar aquel período en que los edificios altos eran excepcionales y la expansión se daba, sobre todo, en formato horizontal.

El punto de inflexión coincidió con la crisis financiera global de 2008–2009. Mientras en otras economías el sobreendeudamiento arrastraba a desarrolladores internacionales a situaciones de default, Paraguay exhibía una característica diferencial: bajo apalancamiento y financiamiento bancario conservador. “Acá ese riesgo nunca existía, porque los bancos siempre financiaban muy poco los emprendimientos inmobiliarios”, explica Amann.

Ese contexto permitió que el despegue del eje corporativo —Aviadores del Chaco, Mariscal López, San Martín y Villa Morra— no respondiera a una burbuja especulativa sino a una necesidad real. Durante décadas no se había construido en altura al ritmo que requería el crecimiento urbano. La demanda estaba latente y se manifestó en un período comprimido.

Donde hace veinte años había vacas y casas quinta, hoy se levantan torres de oficinas, residencias premium y shoppings. Si en 2005 la zona aún conservaba rasgos suburbanos, en 2025 se consolidó como el hub económico indiscutido de la capital. Para Amann, esa transformación no fue fortuita sino la consecuencia natural de un ciclo urbano retrasado que finalmente encontró condiciones macroeconómicas favorables.

¿Burbuja o maduración?

Cada auge inmobiliario trae consigo la pregunta recurrente: ¿existe una burbuja? En el caso paraguayo, Amann descarta ese escenario con un argumento técnico. La mayoría de los desarrollos se ejecutaron con capital propio o con preventas, con escaso endeudamiento de fondo. “Yo escuché siempre eso de la burbuja, pero la realidad muestra otra cosa”, afirma.

La lógica es clara, sin endeudamiento excesivo sistémico, el riesgo de estallido es menor. Además, la ocupación progresiva de edificios que inicialmente parecían sobredimensionados terminó validando la tesis de fondo: la ciudad necesitaba compactarse. Las personas querían vivir cerca del trabajo y las empresas buscaban concentrarse en un polo eficiente.

El desarrollo del corredor corporativo representó, en términos de fondo, una modernización urbana impostergable.

El centro histórico: infraestructura antes que nostalgia

Si el eje corporativo simboliza la modernización en altura, el centro histórico representa la deuda pendiente. Durante décadas, Asunción le dio la espalda al río. Sin embargo, la reactivación de la Costanera, la mudanza de oficinas públicas al entorno del puerto y los proyectos culturales en marcha están alterando esa inercia.

Amann observa allí una oportunidad estratégica, pero condicionada a decisiones de infraestructura. Propone un tercer puente que conecte directamente el entorno del puerto con Nueva Asunción, detrás de los nuevos edificios gubernamentales. “Sería mucho más corto y mucho más económico que el puente Héroes del Chaco”, argumenta, estimando una inversión significativamente menor pero con alto impacto multiplicador.

Más que una obra vial, el puente funcionaría como catalizador económico. A su juicio, este tipo de inversiones “se pagan solo” por el crecimiento que desencadena en comercio, turismo y servicios. La clave, insiste, es anticiparse y no reaccionar cuando la congestión ya es crítica. En Paraguay, reconoce, suele primar la lógica reactiva sobre la planificación anticipatoria. La revitalización del centro no depende únicamente de edificios públicos o museos, sino de integrarlo a una red urbana más amplia.

Nueva Asunción: una ciudad desde cero

Nueva Asunción constituye una apuesta fundacional. Con 7.000 hectáreas disponibles frente al casco histórico, el proyecto apunta a albergar entre 200.000 y 300.000 personas cuando esté plenamente desarrollado; hoy viven allí unas 3.000 personas.

Sin embargo, 2026 marcará un punto de inflexión, según Amann, y que comenzarán a entregarse terrenos y a construirse las primeras viviendas masivas en barrios privados de gran escala. “El inicio siempre es más lento, pero después la curva va a crecer exponencialmente”, anticipa Amann.

El paralelismo con Aviadores del Chaco es inevitable. Si aquella zona necesitó dos décadas para transformarse, Nueva Asunción podría lograrlo en menos de diez años. La diferencia radica en la escala demográfica actual —casi tres millones de personas en Gran Asunción— y en el acceso a capital.

Asimismo, la proximidad con ciudades argentinas como Clorinda, Formosa, Corrientes y Resistencia amplía su área de influencia y mercado de captación. “Es algo mundialmente muy único”, afirma, al describir la posibilidad de construir una ciudad completa a un kilómetro del centro histórico, en territorio aún verde.

Siete barrios cerrados y una ciudad en paralelo

Actualmente en Nueva Asunción existen siete grandes barrios cerrados en desarrollo y construcción, distribuidos a lo largo del perímetro de la nueva ciudad, todos con propietarios distintos. A ellos se suman otros proyectos en fase de planificación y tramitación municipal.

Bosque Lago fue el primero en lanzarse tras la creación del municipio. El proyecto contempla 1.100 lotes, con superficies que van desde 120 m² hasta 7.000 m², y un concepto centrado en naturaleza y espejo de agua. Otros desarrollos exploran marinas sobre el río, lagunas internas o sistemas de canales. La lógica no es homogeneizar la oferta, sino segmentarla.

El comportamiento del precio del suelo sintetiza el cambio estructural. Antes de la concreción del puente, los terrenos en la zona cotizaban entre US$ 80 y US$ 100 por metro cuadrado. En 2023, Bosque Lago salió al mercado a US$ 170; hoy el valor ronda los US$ 200.

Para el desarrollador, el factor decisivo fue la eliminación del riesgo fundacional. “Antes era el riesgo si se hace el puente o no; ese riesgo ya no existe”, afirma. Con la conectividad asegurada, el diferencial respecto a Asunción sigue siendo amplio: los valores del otro lado del río son entre diez y veinte veces inferiores en términos comparativos. Desde esa óptica, considera que el ciclo de valorización aún no alcanzó su techo y que el momento actual sigue siendo atractivo para quien busca plusvalía de mediano plazo.

La variable esencial

La viabilidad de una ciudad de esa magnitud depende de su infraestructura. En materia eléctrica, la cercanía a la subestación de Villa Hayes facilita la expansión. En agua potable y tratamiento, los desarrolladores privados avanzan con plantas propias, anticipando que la Essap eventualmente extenderá su red.

El desafío más inmediato es el transporte público. El puente Héroes del Chaco aún no permite el cruce de colectivos, obligando a trabajadores a utilizar el puente Remanso, ya congestionado. Para Amann, resolver esa restricción es prioritario si se pretende que Nueva Asunción sea socialmente viable y no solo residencial para quienes cuentan con vehículo propio.

A nivel vial, la continuidad de la Ruta 12 y su conexión con el corredor bioceánico posicionan al nuevo distrito como polo logístico estratégico. La primera etapa de esa ruta avanza y reducirá drásticamente tiempos de tránsito hacia el Chaco. La conectividad regional no es un detalle menor: define competitividad y atracción de inversiones.

Amann reconoce que el impulso inicial provino del sector privado, pero subraya el rol del Estado en obras clave como puentes, rutas y pasos fronterizos. “Sin el gobierno paraguayo y sin esa visión estratégica, eso no iba a ser posible”, admite.

No obstante, advierte sobre el riesgo de la burocracia. Los procesos de titulación y registro ralentizan el acceso al financiamiento hipotecario, afectando a familias que desean construir. La unificación de catastro y registro aparece como un paso en la dirección correcta, aunque todavía incipiente.

El equilibrio es delicado, con un sector público que acompañe sin obstaculizar y un sector privado dispuesto a invertir con visión de largo plazo.

Un hub propio, no una ciudad satélite

A diferencia de otras localidades periféricas, Nueva Asunción no aspira a ser un dormitorio suburbano. “Lo veo más como un barrio de Asunción que una ciudad complementaria”, sostiene Amann. La cercanía geográfica —frente al centro histórico— refuerza esa integración.

En el plano corporativo, prevé que el nuevo distrito desarrollará su propio hub económico, apoyado en logística, hotelería y servicios. Ya existen negociaciones avanzadas para la instalación de colegios, universidades y un hotel de 250 habitaciones con centro de convenciones.

El atractivo turístico seguirá concentrado en el casco histórico, pero Nueva Asunción podría transformarse en plataforma logística y de acceso, especialmente si en el futuro se concreta un aeropuerto internacional en ese lado del río. Para Amann, discutir ampliaciones menores del actual aeropuerto es insuficiente si el país aspira a posicionarse como hub regional.

Asimismo, el aprendizaje urbano también forma parte de la planificación. Entre los errores a evitar menciona la necesidad de soterrar cableado, coordinar mejor entre entes públicos y priorizar el transporte público desde el inicio. La ventaja de comenzar desde cero es incorporar estándares contemporáneos sin arrastrar las limitaciones históricas del casco consolidado.

Nueva Asunción ya cuenta con una red vial significativa y terrenos destinados a equipamientos públicos. Amann incluso donó un predio para la futura sede municipal y proyecta una plaza de más de dos hectáreas como espacio cívico central. "Es la primera vez que una municipalidad realmente va a tener una plaza muy grande y va a poder utilizarla para sus actividades", explica. La calidad del espacio público será determinante para la cohesión social.

La tesis fiscal y la confianza inversora

Detrás del boom inmobiliario subyace un factor de fondo: el régimen impositivo competitivo. Amann considera que mantener una carga tributaria baja es uno de los principales atractivos para el capital extranjero. Un cambio abrupto podría erosionar el clima de negocios.

“Hoy es mucho menos riesgoso venir a Paraguay, las condiciones macroeconómicas y todo el clima de negocio mejoró muchísimo”, resume, señalando también avances graduales en seguridad jurídica. La estabilidad es un activo intangible que, combinado con costos relativos favorables, potencia la rentabilidad de largo plazo.

Su experiencia personal la sintetiza en una frase que condensa el recorrido del mercado: “Arranque difícil con crecimiento exponencial en camino”.

2050: visión y hoja de ruta

Al proyectar Asunción y Nueva Asunción hacia 2050, Amann vislumbra crecimiento sostenido pero advierte la ausencia de una hoja de ruta suficientemente concreta: "Veo que se quiere crecer y veo que se hace muchas cosas muy buenas, pero esa visión, cuando lo reducís a un plan a cinco, diez, quince, veinte años, no es suficiente concreto aún".

Aeropuerto, puentes, rutas y ordenamiento territorial no son decisiones aisladas, sino piezas de un mismo rompecabezas. Sin planificación anticipada, el crecimiento puede volverse caótico; con una estrategia coordinada entre sector público y privado, puede convertirse en una ventaja diferencial.

La historia reciente del eje corporativo demuestra que la ciudad puede transformarse en pocos años cuando convergen demanda acumulada, capital disponible y reglas estables.

Nueva Asunción representa ahora la siguiente frontera. Si el puente fue el gesto físico de cruzar el río, la verdadero desafío consiste en decidir qué tipo de metrópolis quiere ser Asunción en las próximas décadas.