En 2014, cuando Mario Cuevas aterrizó por primera vez en Asunción, la ciudad todavía era "absolutamente plana". Desde el piso 19 de Skypark —dice— hoy solo se ven edificios. La postal resume la transformación del mercado inmobiliario paraguayo, un proceso en el que factores macroeconómicos, demográficos y culturales se alinearon para convertir a la capital en el epicentro del desarrollo. "Paraguay ha respondido estando a la altura", afirma el Gerente General de Urban Domus, mientras repasa una década de cambios vertiginosos.

Aquel país en el que pocos creían que se podrían vender departamentos de 57 m² en un dormitorio se convirtió en un destino atractivo para desarrolladores locales y extranjeros. Con una inflación controlada, un guaraní que se mantuvo firme cuando otras monedas retrocedieron y una creciente llegada de industrias —"la cantidad de fábricas que se ven instalándose en Encarnación sorprende"—, el mercado inmobiliario encontró un respaldo que no siempre suele tener en la región.

Un comprador que ya no es el mismo

Hasta 2019, Urban Domus vendía un 70% de sus unidades a cliente final. Hoy la ecuación es exactamente la inversa, donde 70% de los compradores son inversionistas. El cambio no es menor ya que define qué tipo de proyectos se diseñan, dónde se construyen y cómo se financian.

Cuevas explica que Urban Domus fragmenta su oferta para evitar choques de perfil. Los edificios orientados a vivienda prohíben Airbnb —como Lomas y Molas— mientras otros se destinan a quienes buscan rendimiento. "No mezclamos ambos perfiles", dice, porque lo que quiere el residente no siempre coincide con lo que busca el inversionista.

También cambió quién vive en los edificios. Los inquilinos se concentran entre los 30 y 40 años, profesionales jóvenes y familias que priorizan cercanía al trabajo antes que largos traslados. Quien compra, en cambio, suele ser mayor de 40, con capacidad de invertir y de cubrir la cuota a largo plazo con el ingreso del alquiler.

Una migración silenciosa que reestructura el mapa

La demografía paraguaya es una de las mayores fuerzas detrás del crecimiento: el 70% de la población tiene menos de 35 años. Muchos son primera generación profesional y migraron del interior hacia Asunción y su área metropolitana. Hoy ya no compensa vivir lejos porque los salarios aumentaron respecto a una década atrás y la posibilidad de ahorrar es mayor.

Para Cuevas, este proceso socio-económico apenas ha comenzado. La verdadera explosión llegará cuando el grupo pueda acceder a un crédito hipotecario. "Ese usuario final que hoy alquila, en algún minuto va a poder comprar", señala. Aun así falta cerrar el círculo que consiste de mayor formalización laboral, ingresos estables y productos bancarios a largo plazo.

Crédito: la pieza que falta para que el mercado escale

Ante la escasa oferta de créditos hipotecarios de largo plazo, los desarrolladores llenaron el vacío. Urban Domus financia hasta 10 años para departamentos entre US$ 50.000 y 80.000, aunque en segmentos más caros el crédito rara vez supera los 36 meses. El objetivo no es competir con los bancos, sino acelerar ventas.

"El core nuestro no es dar crédito", remarca Cuevas, convencido de que la banca tiene una oportunidad enorme si decide ingresar con fuerza al financiamiento hipotecario. También señala la necesidad de un cambio cultural: dejar de ver la vivienda como un bien "para toda la vida" y empezar a entenderla como un activo transable que puede acompañar la evolución de ingresos y necesidades.

Dónde están las oportunidades para invertir

Asunción continúa siendo un mercado atractivo para la inversión inmobiliaria. Según Cuevas, el m² en etapa de pozo ronda los US$ 1.600 y podría llegar a US$ 2.200 en tres o cuatro años. Para quienes compran temprano, la rentabilidad durante la construcción puede alcanzar 20% o 25%.

El alquiler permanente hoy genera retornos promedio de 6,7%, mientras que el alquiler temporal puede llegar a 12%. Pero Cuevas insiste en que "la clave no está tanto en la renta mensual como en la plusvalía": comprar bien, esperar, vender mejor. 

El inversionista extranjero suele fijarse menos en la renta y más en cuánto puede capturar de valorización. Y ese componente es precisamente el que más peso tiene en mercados jóvenes como el paraguayo, donde la expansión urbana sigue en etapa ascendente.

Qué proyectos muestran más resiliencia

Los edificios orientados a renta —multifamily— avanzan como tendencia global y Paraguay no será la excepción. Usos mixtos, viviendas sobre comercio y proyectos que privilegian la eficiencia operativa aparecen como el camino natural para los próximos años. 

La sostenibilidad aún es incipiente en el segmento residencial, aunque la conciencia avanza más rápido en el corporativo. Reciclaje de agua, paneles solares y gestión eficiente de residuos ya empiezan a incorporarse, aunque todavía no son decisores de compra. 

Una carrera que necesita infraestructura 

El ritmo de construcción —entre 4.000 y 6.000 nuevas viviendas por año— no está siendo acompañado por la infraestructura pública. Cuevas lo define como una "preocupación real", donde el saneamiento, desagüe pluvial y capacidad eléctrica avanzan más lento que los proyectos privados. Sin mejoras estructurales, el crecimiento podría encontrar un techo.

Para él, la discusión también es estratégica: es más eficiente seguir concentrando infraestructura en el radio urbano de Asunción que expandirse en las afueras sin una planificación clara. 

Qué mirar antes de invertir 

A la hora de invertir, Cuevas recomienda observar tres variables que suelen marcar la diferencia entre una buena decisión y un error costoso. La primera es entender cómo se comportan los precios de alquiler, cuál es el valor del metro cuadrado y qué potencial de desarrollo tiene la zona en el mediano plazo.

Después es la calidad del desarrollador, un aspecto que —subraya— se refleja en la durabilidad de las obras, los materiales utilizados, la capacidad de postventa y la trayectoria comprobable de la empresa. Y la tercera es aceptar que "el precio lo define el mercado, no el desarrollador", una regla que ayuda a mantener expectativas realistas y a evitar decisiones impulsivas.

El mercado, dice Cuevas, ya demostró que tiene profundidad y dinamismo. La demanda existe; lo que falta es el impulso final del sistema financiero. Para que ese potencial se convierta en una industria plenamente desarrollada, el país necesita avanzar en formalización y crédito hipotecario. El resto —demografía joven, inversión industrial, atractivo para extranjeros y más de una década de resultados consistentes— ya está sobre la mesa.