La apreciación del guaraní frente al dólar comenzó a generar efectos cada vez más visibles en uno de los sectores que más creció en Paraguay durante los últimos años. Mientras gran parte de los costos de construcción y desarrollo inmobiliario se pagan en moneda local, buena parte de las operaciones de compraventa continúan referenciadas en dólares, una combinación que hoy reduce márgenes de rentabilidad, obliga a revisar estructuras de costos y plantea nuevos desafíos para la planificación de inversiones de largo plazo.

El fenómeno afecta principalmente a los desarrolladores inmobiliarios, cuya ecuación financiera depende de ingresos dolarizados para cubrir una estructura de gastos mayoritariamente denominada en guaraníes. En un contexto donde la moneda estadounidense perdió valor frente a la moneda local, el capital obtenido por las ventas alcanza para cubrir una menor proporción de los costos inicialmente proyectados.

“Cuando el dólar pierde valor frente al guaraní, el desarrollador necesita cada vez más dólares para cubrir los mismos costos locales. Si esto ocurre durante la ejecución de un proyecto, la situación reduce significativamente los márgenes de rentabilidad”, señaló Raúl Constantino, Presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei).

Según explicó el gremio, entre el 75% y el 80% de los costos de un emprendimiento inmobiliario corresponden a gastos en moneda local. En ese segmento se encuentran la mano de obra, contratistas, servicios profesionales, movimiento de suelo, hormigón, albañilería y buena parte de los materiales utilizados en las obras. Solo entre un 20% y un 25% de los componentes están vinculados a bienes importados o dolarizados, como ascensores, sistemas de climatización y determinados equipamientos.

Proyección incierta

La consecuencia inmediata de esta situación es una presión creciente sobre los nuevos proyectos pues, si bien algunas empresas intentan absorber parte del impacto mediante mejoras en eficiencia y productividad, el sector reconoce que existe un límite para compensar la pérdida cambiaria sin trasladar parte de ese efecto al precio final de los inmuebles.

“Los nuevos proyectos bajo las condiciones cambiarias actuales ya han tenido un incremento de su precio en dólares. La eficiencia empresarial puede compensar una parte, pero no todo. En consecuencia, es razonable esperar que una parte de esa diferencia se termine trasladándose al precio final del metro cuadrado”, afirmó Constantino.

Aunque el sector no anticipa una paralización de desarrollos, sí advierte que los inversores están revisando modelos de negocios, ajustando proyecciones y evaluando con mayor cautela el lanzamiento de nuevos emprendimientos. No obstante, la pérdida de previsibilidad en proyectos cuya recuperación puede extenderse por varios años aparece como uno de los principales factores de preocupación.

Desde la óptica de la construcción, sin embargo, el análisis incorpora otros elementos, pues para las empresas constructoras, el tipo de cambio representa apenas una de las variables que influyen sobre la rentabilidad. La capacidad de planificación, el acceso al financiamiento, la continuidad de las obras y, especialmente, la regularidad de los pagos siguen siendo factores determinantes para la sostenibilidad del negocio.

“El tipo de cambio es una variable importante para el sector, pero hoy el mayor desafío para la rentabilidad sigue siendo la previsibilidad financiera. Un dólar más débil puede reducir el costo de algunos insumos importados; sin embargo, ese efecto positivo se ve limitado cuando las empresas enfrentan atrasos en los pagos, mayores costos financieros y dificultades para planificar sus operaciones”, sostuvo José Luis Heisecke, Presidente de la Cámara Paraguaya de la Industria de la Construcción (Capaco).

La necesidad de previsibilidad

Heisecke explicó que la apreciación del guaraní puede generar cierto alivio sobre materiales y equipos importados, aunque aclaró que gran parte de los costos de construcción responden a factores locales. La mano de obra, por ejemplo, mantiene una dinámica propia y no registra reducciones automáticas derivadas de las variaciones cambiarias, y a ello se suma que una parte importante de los materiales utilizados en las obras son producidos en el país.

Más allá de las diferencias entre ambos segmentos, tanto desarrolladores como constructores coinciden en un punto central: la necesidad de contar con mayor previsibilidad para sostener el ritmo de inversión. Atendiendo que los costos financieros ganan peso y las proyecciones se vuelven más complejas, la estabilidad de las reglas de juego adquiere una relevancia cada vez mayor.

“Lo que realmente condiciona la inversión es la existencia de financiamiento, la disponibilidad presupuestaria y la certeza sobre el cumplimiento de los compromisos contractuales. Cuando las empresas no cuentan con previsibilidad, aumenta el costo del financiamiento y se dificulta la planificación de nuevos proyectos”, remarcó Heisecke.

En paralelo, el contexto cambiario también comienza a ser observado por los inversores extranjeros que analizan oportunidades en el mercado paraguayo. Si bien el país mantiene ventajas asociadas a su estabilidad macroeconómica, baja presión tributaria y perspectivas de crecimiento, la apreciación del guaraní reduce el poder de compra del capital que ingresa desde el exterior y puede alterar las expectativas de retorno frente a otros destinos de la región.

Ante este escenario, el mercado inmobiliario se encuentra en una etapa de adaptación, mientras el dólar continúa siendo la moneda de referencia para las operaciones. Más allá de eso, el sector evalúa mecanismos que permitan equilibrar la evolución de los costos y los ingresos, preservar la rentabilidad de los proyectos y sostener la confianza que impulsó el crecimiento de la actividad durante la última década.